Das Familienheim steuerfrei vererben: Voraussetzungen und Stolperfallen

Das eigene Haus ist für viele Familien der wertvollste Vermögensgegenstand. Die gute Nachricht: Das Erbschaftsteuerrecht stellt das selbstgenutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei – und zwar zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen. Die schlechte Nachricht: Die Spielregeln sind streng und Fehler kosten die Befreiung rückwirkend.

Was zählt als Familienheim?

Ein Familienheim ist das Haus oder die Wohnung, in der der Erblasser bzw. Schenker bis zuletzt selbst gewohnt hat und die den Mittelpunkt des Familienlebens bildete. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze zählen nicht dazu. Ein Sprichwort besagt sinngemäß: „Das Familienheim ist dort, wo die Tageszeitung hinkommt und die Kinder zur Schule gehen“.

Für Ehegatten: komplett steuerfrei, ohne Wertgrenze

Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim, bleibt der Erwerb in voller Höhe steuerfrei – egal wie wertvoll die Immobilie ist. Drei Bedingungen müssen erfüllt sein:

• Der Erblasser hat bis zum Tod selbst dort gewohnt (oder konnte es aus zwingenden Gründen nicht mehr, etwa wegen Pflegebedürftigkeit)
• Der Erbe zieht zügig (also ohne schuldhaftes Zögern) ein bzw. wohnt weiter dort
• Die Selbstnutzung wird mindestens zehn Jahre fortgesetzt

Übrigens: Zu Lebzeiten kann das Familienheim dem Ehegatten sogar ganz ohne Behaltensfrist steuerfrei geschenkt werden – ein oft übersehener Gestaltungsklassiker. Und wer als Ehepaar ein Berliner Testament hat, sollte die Familienheim-Befreiung unbedingt mitdenken – warum, erklärt unser Beitrag Berliner Testament: Die unterschätzte Erbschaftsteuerfalle für Ehepaare.

Für Kinder: steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche

Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erben – allerdings mit einer Flächengrenze: Die Befreiung gilt nur für bis zu 200 m² Wohnfläche. Der darüber hinausgehende Teil ist anteilig steuerpflichtig.

Beispiel

Eine Tochter erbt das Elternhaus mit 250 m² Wohnfläche und einem steuerlichen Wert von 1.000.000 €. Steuerfrei sind 200 von 250 m², also 80 % – das entspricht 800.000 €. Die restlichen 200.000 € werden mit dem persönlichen Freibetrag von 400.000 € verrechnet. In diesem Beispiel fällt also keine Steuer an; bei größeren Vermögen kann der übersteigende Anteil aber durchaus ins Gewicht fallen.

Die größten Stolperfallen

• Zehn Jahre wohnen bleiben – wirklich zehn Jahre

Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall verkauft, vermietet oder auszieht, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend und komplett – nicht nur anteilig. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt reicht nicht aus.

• Zügig einziehen

Der Erbe muss die Immobilie ohne schuldhaftes Zögern selbst beziehen – die Gerichte gehen regelmäßig von etwa sechs Monaten aus. Wer das geerbte Haus erst jahrelang renoviert oder den Einzug aufschiebt, riskiert die Befreiung. Verzögerungen sollten gut begründet und dokumentiert sein.

• Nicht innerhalb der Frist weiterübertragen

Wer das geerbte Familienheim innerhalb der zehn Jahre auf die eigenen Kinder überträgt – selbst wenn er weiter darin wohnt –, verliert die Befreiung. Eigentum und Selbstnutzung müssen zusammenbleiben.

• Für Kinder gilt die Befreiung nur im Erbfall

Die Steuerbefreiung für Kinder greift nur beim Erben, nicht bei einer Schenkung zu Lebzeiten. Beim Ehegatten ist es großzügiger – hier funktioniert auch die steuerfreie Übertragung zu Lebzeiten.

Fazit: Große Chance mit strengen Spielregeln

Die Familienheim-Befreiung ist eine der wertvollsten Steuervergünstigungen überhaupt – gerade in Regionen mit hohen Immobilienpreisen. Wer die Spielregeln kennt und einhält, kann Immobilienvermögen auch jenseits der Freibeträge steuerfrei in der Familie halten.

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