Nießbrauch und vorweggenommene Erbfolge: Immobilien übertragen und trotzdem die Erträge behalten

Viele Immobilieneigentümer stehen vor demselben Dilemma: Sie möchten ihr Vermögen frühzeitig auf die Kinder übertragen, um Erbschaftsteuer zu sparen – aber auf die Mieteinnahmen oder das Wohnrecht nicht verzichten. Die Lösung heißt Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt: Das Eigentum geht auf die nächste Generation über, die Erträge bleiben beim Schenker. Und das Finanzamt honoriert das Modell mit einer deutlich niedrigeren Steuer.

Ein Grundsatz vorweg: Jede Übertragung zu Lebzeiten muss im Einklang mit der eigenen finanziellen Absicherung stehen. Eine freigiebige Zuwendung darf nie zu Lasten der Versorgung des Schenkers gehen – was verschenkt ist, steht im Alter nicht mehr zur Verfügung. Wie viel übertragen werden kann und was zurückbehalten werden sollte, ist immer eine Abwägung im Einzelfall.

Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist das umfassende Nutzungsrecht an einer Sache. Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Mieten behalten – obwohl er nicht mehr zivilrechtlicher Eigentümer ist. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und ist damit auch gegenüber Dritten geschützt.

Der typische Fall: Die Eltern übertragen eine vermietete Immobilie auf die Kinder und behalten sich den Nießbrauch auf Lebenszeit vor.

Der Steuereffekt: Der Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung

Weil die Kinder die Immobilie zwar erhalten, aber zunächst nichts davon haben, wird der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs vom steuerlichen Immobilienwert abgezogen. Berechnet wird er aus dem jährlichen Nutzungswert (im Wesentlichen die Jahresmiete), multipliziert mit einem gesetzlichen Faktor, der von Alter und statistischer Lebenserwartung des Schenkers abhängt. Je jünger der Schenker, desto größer der Abzug.

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Eine Mutter (65 Jahre) verschenkt ein Mehrfamilienhaus (steuerlicher Wert 900.000 €, Jahresnettomiete 30.000 €) an ihre Tochter und behält sich den Nießbrauch vor:

• Wert des Nießbrauchs (vereinfacht): ca. 380.000 €
• Steuerlich relevante Schenkung: 900.000 € − 380.000 € = 520.000 €
• Nach Abzug des Freibetrags (400.000 €): zu versteuern sind nur noch 120.000 €

Ohne Nießbrauch wären 500.000 € steuerpflichtig gewesen. Der Nießbrauchvorbehalt spart in diesem Beispiel Schenkungsteuer.

Dreifacher Vorteil

Die Kombination macht das Modell so wirkungsvoll:

1. Persönlicher Freibetrag (400.000 € je Kind und Elternteil, alle zehn Jahre neu)
2. Nießbrauchabzug senkt den anzusetzenden Immobilienwert zusätzlich
3. Künftige Wertsteigerungen der Immobilie entstehen bereits in der Hand der Kinder und bleiben damit zukünftig der Erbschaftsteuer entzogen

Absicherung des Schenkers: Rückforderungsrechte vereinbaren

Eine Schenkung ist grundsätzlich endgültig. Zur Absicherung sollten im Übertragungsvertrag umfangreiche Rückforderungsrechte vereinbart werden – etwa für den Fall, dass:

• das Kind vor dem Schenker verstirbt

• die Immobilie ohne Zustimmung verkauft oder belastet wird

• das Kind insolvent wird oder sich scheiden lässt

Ein sauber formulierter Rückforderungskatalog sorgt zudem dafür, dass bei einer Rückabwicklung die ggf. gezahlte Schenkungsteuer erstattet werden kann.

Worauf Sie außerdem achten sollten

Einkommensteuer

Beim Vorbehaltsnießbrauch an vermieteten Immobilien versteuert weiterhin der Schenker als Nießbraucher die Mieteinnahmen – und kann in der Regel auch die Abschreibung fortführen. Andere Nießbrauchsvarianten sind einkommensteuerlich oft ungünstiger; die Wahl der richtigen Form gehört in fachkundige Hände. Sprechen Sie uns gerne an.

Pflegefall des Schenkers

Verarmt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung – etwa durch Pflegekosten –, kann der sog. „Sozialregress“ eintreten. Auch das kann ein Argument für eine frühzeitige Übertragung sein. Die vertragliche Absicherung für den Pflegefall gehört in rechtsanwaltliche Hände – wir arbeiten hierzu eng mit spezialisierten Rechtsanwälten zusammen und koordinieren die steuerliche Seite. Sprechen Sie uns gerne an.

Pflichtteilsansprüche

Wer mit der Schenkung auch Pflichtteilsansprüche anderer Angehöriger reduzieren möchte, sollte wissen: Beim Nießbrauchvorbehalt beginnt die dafür maßgebliche abschmelzende Zehnjahresfrist in der Regel nicht zu laufen, da das sog. „Genussrecht“ beim Schenker verbleibt. Dieses Ziel erfordert eine andere Gestaltung – hier ist erbrechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt unverzichtbar. Sprechen Sie uns gerne an, wir stellen den Kontakt her und begleiten die steuerliche Umsetzung.

Familienheim: Erst rechnen, dann übertragen

Für das selbstgenutzte Elternhaus kann im Erbfall eine eigene Steuerbefreiung für Kinder greifen. Ob die lebzeitige Übertragung mit Nießbrauch oder das Vererben mit dieser Befreiung günstiger ist, muss im Einzelfall durchgerechnet werden.

Fazit: Übergeben, ohne loszulassen

Der Nießbrauchvorbehalt vereint das Beste aus zwei Welten: steueroptimierte Vermögensübertragung bei fortbestehender wirtschaftlicher Absicherung des Schenkers. Richtig gestaltet – mit Rückforderungsrechten und abgestimmt auf Einkommensteuer und Erbrecht – ist er das Herzstück der vorweggenommenen Erbfolge.

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